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外来冲击下,豫系房企发展现状大盘点

2019-06-23 04:59 作者:vn 来源:网络整理 次阅读

  导读:豫系房企发展现状及背后逻辑。文/房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

  随着房地产市场的发展,行业中涌现出一批批令人关注的企业,从最早开始成熟的粤系房企,到前几年激进的闽系房企,到后来不断崛起的浙系房企,都成为了行业的佼佼者。随着城市轮到发展的推进,大郑州(楼盘)地区的市场崛起,近几年不少房企加大了中原地区的布局,这也将豫系房企推到了众人的视线中。本文将针对豫系房企发展现状及其背后的逻辑进行深入研究。

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  市场制约下豫系房企发展相对缓慢

  整体来看,豫系房企相比粤系、闽系、浙系等其他地区房企而言发展较慢、规模较小,全国化程度较低。这一方面是因为河南省内整体城镇化水平较低,居民收入不高从而导致内需不足;另一方面也与河南房企在发展上也相对保守、风险意识较强有关。

  1、 河南省内城镇化率较低房地产市场发展相对落后

  2018年河南省的GDP为48056亿元,在全国各省市排名第6位;房地产投资开发额达到7015亿元,在全国排名第5;商品房销售面积更是达到了13991万平米,在全国各省市中仅低于广东省。可以说,河南省的经济总量以及房地产市场的整体规模在全国来看处于不错的水平。但是,河南省的常住人口9605万人,人均GDP低于全国平均水平,而较低的人均生产总值也使得省内的人均收入较低。2018年全省的人均可支配收入仅为21964元,远低于全国平均的28228元。这就导致市场购买力相对较弱,拉低了全省的商品房销售均价。

  据统计局数据显示,2018年河南省的商品房销售均价为5758元/平方米,在全国仅排在28位,大大落后于全国平均水平,与周边各省相比也较低,河南房地产市场整体发展动力显得较为不足。

此外,河南省内城镇化水平相对较低,2018年全省的城镇化率为51.71%,低于我国59.58%的城镇化水平,诸多省内三四线城市的房地产市场仍然欠发展,省会郑州对省内其他三四线城市的虹吸效应较强。

 
  此外,河南省内城镇化水平相对较低,2018年全省的城镇化率为51.71%,低于我国59.58%的城镇化水平,诸多省内三四线城市的房地产市场仍然欠发展,省会郑州对省内其他三四线城市的虹吸效应较强。

  从2018年河南省内各城市的房地产投资额来看,作为省会的郑州达到了3258.4亿元,占比为46.45%,而排在第二的信阳(楼盘)仅为423.89亿元,占比为6%。可见郑州的房地产市场的开发力度在省内一骑绝尘,远远地把其他城市甩在身后。这是一个长期的形势,根据国家统计局的数据来看,从1998年到2018年的二十年间,郑州的房地产开发投资额在河南省的平均占比达到了41%,预计未来较长的一段时间也会继续保持。

从广东、福建以及浙江等经济比较发达、房地产市场发展比较成熟的地区省会城市房地产开发投资额在本省的占比来看,省内城镇化水平较高,中心城市房地产开发投资占比相对较低,这就说明省内其他城市仍有较大竞争力,为企业规模发展提供了更多的空间。相比之下,河南和其周边省的房地产城市集中度都比较高,中心城市吸附力强大,其余城市发展动力不足,这也就导致本地房企高度集中于单城市,竞争压力较大,无法进行规模化发展,这也就导致了这些地区房企的规模滞涨。

 
  从广东、福建以及浙江等经济比较发达、房地产市场发展比较成熟的地区省会城市房地产开发投资额在本省的占比来看,省内城镇化水平较高,中心城市房地产开发投资占比相对较低,这就说明省内其他城市仍有较大竞争力,为企业规模发展提供了更多的空间。相比之下,河南和其周边省的房地产城市集中度都比较高,中心城市吸附力强大,其余城市发展动力不足,这也就导致本地房企高度集中于单城市,竞争压力较大,无法进行规模化发展,这也就导致了这些地区房企的规模滞涨。

从开发企业角度来看,由于省内除郑州外其他城市的房地产市场发展较为平均,省内各三四线城市市场主要以当地小企业开发为主,这就导致河南省内房地产开发企业众多,但是规模普遍较小。根据统计局数据显示,2017年河南省房地产开发企业数超过7200家,但是2018年省内房企的平均开发投资额仅为0.97亿元,全国平均水平为1.25亿元,相对于拥有市场比较成熟的广东、福建、浙江等省而言更是长期较低。这就意味着各市县市场往往会由本地小房企瓜分,导致豫系房企难以形成较大的规模,这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。

 
  从开发企业角度来看,由于省内除郑州外其他城市的房地产市场发展较为平均,省内各三四线城市市场主要以当地小企业开发为主,这就导致河南省内房地产开发企业众多,但是规模普遍较小。根据统计局数据显示,2017年河南省房地产开发企业数超过7200家,但是2018年省内房企的平均开发投资额仅为0.97亿元,全国平均水平为1.25亿元,相对于拥有市场比较成熟的广东、福建、浙江等省而言更是长期较低。这就意味着各市县市场往往会由本地小房企瓜分,导致豫系房企难以形成较大的规模,这点从房企的销售排行榜上也可见一斑。

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